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Lochner Markus
Studienrat
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Wohnriester

Eigenheim - Glück allein...

Für viele Bayreuther stellt das eigene Haus bzw. die eigene Wohnung einen wesentlichen Pfeiler der privaten Vorsorge dar. Denn so kann man im Alter mietfrei leben. Und es ist sicher richtig, dass eine Immobilie einen Baustein zur Altersversorgung darstellen kann. Aber ist "Wohnriester" zwangsweise eine gute Idee?

Wohnriester - eigentlich auch nichts Neues

Wohnriester funktioniert hinsichtlich der Zulagen und der Frage "wer überhaupt riestern kann", genau wie eine normale Riester-Rente. Aber wie hilft das ins Eigenheim?

Grundsätzlich handelt es sich hierbei um einen Bausparvertrag bzw. ein Bauspardarlehen, in das neben Ihren Spar- bzw. Tilgungsraten auch die Riesterförderung mit einfließt. Durch die zusätzlichen Zahlungseingänge der Förderung wird der Bausparvertrag schneller zuteilungsreif, das Darlehen schneller getilgt. Insgesamt schließen Sie ihre Finanzierung also schneller ab und sparen damit Geld. Das klingt doch fast zu gut, um wahr zu sein, oder?

Die Sache mit der Steuer

Diese vereinfachte Darstellung der vorangegangenen Seite wird leider auch von vielen Bausparkassen so oder so ähnlich in der Werbung verwendet. Was nicht ganz so deutlich angesprochen wird, ist die steuerliche Behandlung der Leistungen.

Bei der Riester-Rente soll Ihnen der Rentenvertrag ja eine zusätzliche Rente liefern. Diese Rente muss im Bezug mit dem persönlichen Steuersatz als Rentner voll versteuert werden.

Bei Wohnriester gibt es natürlich keine Steuer auf eine Rente - da gib es stattdessen ja das Wohngebäude. Aber das kann man schlecht besteuern. Also hat man sich ein fiktives Konto einfallen lassen. Das so genannte Wohnförderkonto. Auf diesem werden die staatlich geförderten Tilgungsleistungen und die darauf gewährten Zulagen sowie ggf. der Betrag, der aus einem Riester-Sparvertrag zum Wohnriestern entnommen wurde, erfasst.

Als Ausgleich für die vorzeitige Nutzung des Altersvorsorgekapitals (die Immobilie können Sie ja quasi sofort nutzen) und zur Gleichstellung mit anderen Riester-Produkten wird der in das Wohnförderkonto eingestellte Betrag in der Ansparphase am Ende eines jeden Jahres um 2 % erhöht. Der gewährte Vorteil muss im Rentenalter versteuert werden (nachgelagerte Besteuerung).

Lohnt sich das dann noch?

Dazu vielleicht erst einmal ein veranschaulichendes Beispiel:

Das Ehepaar Schröder aus Bayreuth will bauen. Die Schröders brauchen ein Darlehen über 150.000 Euro.

Bild: Symbol Familie
  • Beide sind 37 Jahre alt.
  • Er erzielt ein sozialversicherungspflichtiges Einkommen von 43.000 Euro
  • Ihr Einkommen liegt bei 22.000 Euro.
  • Tochter Lea ist zehn Jahre alt,
  • Sohn Johann zwei.

Die Finanzierungsvorschläge:

Finanzierungsphase:

Zur Wahl steht

  • ein ungefördertes Darlehen über 150.000 Euro mit einem Nominalzins von 4,5 Prozent, festgeschrieben für 15 Jahre, und einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent. Die monatliche Rate liegt bei 812,50 Euro.

Alternativ bietet der Berater zwei Wohnriester-Darlehen in Höhe von 80.000 Euro für ihn und 70.000 für sie an.

  • Die Zinssätze liegen ebenfalls bei 4,5 Prozent für 15 Jahre und die gemeinsame monatliche Rate liegt ebenfalls bei 812,50 Euro. Die Kinderzulagen werden bis zum 24. Lebensjahr eingerechnet.

Die Tilgung beginnt jeweils drei Monate nach Vertragsabschluss. Die Grund- und Kinderzulagen und die zusätzlichen steuerlichen Ersparnisse fließen bei den geförderten Darlehen im Folgejahr als Sondertilgungen ein. Die Steuerersparnis fließt in das Darlehen des Mannes, die Kinderzulagen von 185 und 300 Euro in das Darlehen der Frau.

Wenn der Kredit nach 15 Jahren ausläuft, brauchen die beiden eine Anschlussfinanzierung mit einem geschätzten Zinssatz von sechs Prozent, die monatliche Rate steigt in beiden Varianten auf 1.000 Euro.

Betrachtet man beide Darlehensverläufe, ist das ungeförderte Darlehen nach 24 Jahren vollständig getilgt. Beteiligt sich der Staat bei der Tilgung, sind die Schröders bereits nach 20 Jahren und einem Monat schuldenfrei. Dabei wird die monatliche Gesamtrate so aufgeteilt, dass die Darlehen gleichzeitig getilgt werden. Das ist wichtig, um die Förderung optimal zu nutzen.

  • Mit Riester ersparen sich die Schröders also 47 Raten zu je 1.000 Euro (= 47.000 Euro)

 

Kostenbetrachtung:

Wenn die Eheleute mit 67 Jahren in Rente gehen, belaufen sich die steuerpflichtigen Beträge auf dem Wohnförderkonto auf zusammen rund 129.000 Euro.

Bei einer sofortigen Versteuerung wären 90.300 Euro zu versteuern.

  • Bei einem angenommenen (Grenz-)Steuersatz von 35 Prozent wären 31.600 Euro Steuern zu zahlen.
  • Bei einem Steuersatz von 40 Prozent wären es 36.120 Euro.

Alternativ wären 18 Jahre lang jährlich 7.160 Euro zu versteuern. Bei einem angenommenen Steuersatz von 30 Prozent wären das 2.150 Euro an Steuern pro Jahr.

Vorteil Riester-Rente
über 20 Jahre:

7.400 Euro,

die nicht mit finanziert werden müssen.

Fließt die zusätzliche Steuerersparnis nicht als Sondertilgung in das Darlehen, verringert sich der Vorteil entsprechend. Diese Sonderzahlung müssen die Schröders nach Gutschrift von Finanzamt jedes Jahr selbst aktiv auf ihrem Girokonto anstoßen.

 

Fazit des Beispiels

Zunächst hat die Bayreuther Familie also 7.400 Euro in 20 Jahren gespart. Immerhin 30,83 Euro im Monat.

Dafür konnten Sie Ihr Eigenheim geniesen und haben für Ihr Eigenheim (hoffentlich) sogar eine Wertsteigerung erfahren. Wenn alles gut geht, kann das schon eine schöne Sache sein.

Andererseits hätte man für 30 Euro im Monat auch eine kleine zusätzliche Riester-Rente aufbauen können, die im Alter so genutzt werden kann, wie man es möchte.

Und die Riester-Rente musss nicht repariert und in Stand gehalten werden wie es nunmal bei der Immobilie der Fall ist. Und genau das ist der Knackpunkt des Wohnriesters:

 

Wohnriester ist 

 
 

nicht flexibel

Nicht flexibel

Bei Verkauf oder Vermietung

Die Riester-Fördrung muss zurückgezahlt werden, wenn die Wohnung verkauft oder vermietet wird. Ausnahmen von der Rückzahlungspflicht bestehen, wenn

  • die selbst genutzte Wohnung auf Grund einer beruflich bedingten Abwesenheit nicht selbst genutzt werden kann (wird während dieser Zeit die Wohnung vermietet, muss der Mietvertrag von vorneherein entsprechend befristet werden)
  • der Steuerpflichtige beabsichtigt, die Selbstnutzung wieder aufzunehmen und
  • die Selbstnutzung spätestens mit der Vollendung des 67. Lebensjahres des Steuerpflichtigen wieder aufgenommen wird
  • der Förderbetrag im Zeitraum von 2 Jahren vor Verkauf bzw. Vermietung bis 5 Jahre nach Verkauf bzw. Vermietung wieder in selbstgenutztes Wohneigentum investiert wurde

Wie Sie sehen können, gehen diese Ausnahmefälle nur sehr eingeschränkt auf gesellschaftlichen Änderungen ein. Kinder müssen berufsbedingt immer öfter auch weiter weg ziehen. Kommen Sie im Alter nicht mehr so gut alleine zurecht wie früher, können diese meist nicht einfach so alles aufgeben und zu Ihnen ziehen. Umgekehrt, dass Sie zu einem der Kinder ziehen, wird wahrscheinlicher sein.

Nur bei Neuerwerb einer Immobilie?

Vor 2014 war Wohnriester tatsächlich primär auf den Neuerwerb einer selbst zu nutzenden Immobilie ausgelegt und an einige teils unsinnige Regeln gebunden. Seit 2014 hat der Gesetzgeber aber an einigen Punkten nachgebessert.
Inzwischen können Sie auch bereits bestehende Baufinanzierungen mit einer Riesterlösung umschulden. Auch der barrierefreie Umbau einer bereits vorhandenen Immobilie darf mit Riesterförderung umgesetzt werden. Damit ergibt Wohnriester für sehr viel mehr Bürger tatsächlich einen Sinn, als früher.

 Bild: Symbol Haus

Aber: Nicht ohne eine Immobilie!

Bedenken Sie bitte immer, das Wohnriester nicht funktioniert, wenn Sie gar keine Immobilie erwerben bzw. fürs Alter umbauen wollen bzw. können. Den Bausparer einfach als bevorzugte Sparform zu wählen und sich das Guthaben am Schluss auszahlen lassen, das geht nicht.

Findet keine „erlaubte“ wohnwirtschaftliche Verwendung statt, muss das Vertragsguthaben in eine Lösung mit Verrentungsmöglichkeit überführt werden. Dann haben Sie über die Jahre kaum Guthabenszins auf Ihr Vertragsguthaben erhalten (i. d. Reg. um 1 %), dafür aber zwei mal Abschluss- und Verwaltungskosten gezahlt (beim Bausparer UND beim Anschlussvertrag). Wir gehen davon aus, dass spätestens dann jeder Vorteil, den Riester als Altersvorsorgeform bietet eleminiert wird. Wohnriester will also gut durchdacht sein.

Im Alter nicht verwertbar

Es ist eigentlich nicht der Systematik des Wohnriesters an sich geschuldet, sondern der Immobilie selbst:

Immobilien sind gut. Auch als Teil der Altersvorsorge.

Aber bedenken Sie die Relation:

Ein Gebäude mit einem Wert von 300.000 Euro
ist ein Investment über 300.000 Euro.

Es war noch nie clever alles auf eine Karte zu setzen.
Vernünftige Altersvorsorge kann nicht nur aus Wohneigentum bestehen.

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